La firma della proposta d'acquisto è il momento in cui il prezzo si cristallizza. Tutte le sorprese che emergono dopo — e ne emergono spesso — si trasformano in costi a carico dell'acquirente o in trattative in salita.
1. Conformità urbanistica
Si recuperano in Comune tutti i titoli edilizi dell'immobile e si confrontano con lo stato dei luoghi. L'obiettivo è verificare che ciò che vedi corrisponda a ciò che è stato autorizzato.
2. Conformità catastale
La planimetria catastale deve rappresentare fedelmente l'immobile. In atto il venditore dichiara questa conformità: se non è vera, l'atto è attaccabile e il notaio, giustamente, si ferma.
3. Vincoli e provenienza
- vincoli paesaggistici, idrogeologici o storico-artistici sull'area
- provenienza donativa, che può creare problemi con la banca
- servitù, diritti di terzi e parti comuni non chiaramente attribuite
- regolarità delle parti condominiali e spese straordinarie deliberate
4. Impianti e prestazione energetica
Le dichiarazioni di conformità degli impianti e l'APE non bloccano l'atto ma incidono sul valore: un impianto elettrico da rifare è una voce di spesa che si può negoziare, se la conosci prima.
Quanto tempo serve
Una due diligence tecnica su un appartamento richiede in genere pochi giorni lavorativi, tempi degli uffici comunali permettendo. È il modo più economico per capire se stai comprando un immobile regolare e rivendibile.
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